漏水怎麼有效根治？3大漏水處理方法＆樓上漏水協商步驟重點說明

漏水根治方法看這裡！本文包含全面的房屋漏水處理方法，除了室內、室外到樓上漏水以外，還特設漏水處理法律程序專區。再透過 FAQ 解析抓漏費用的影響因素、抓漏公司的推薦標準，助你盡速解脫房屋漏水困擾！

一、室內漏水好焦躁！3 大常見區域的「漏水原因＆修繕建議」

當家中出現室內漏水的跡象，無論是天花板還是牆面漏水，都會讓人感覺環境變得不美觀、不舒適。面對各種室內漏水問題，你需要初步判斷原因，並採取相應的抓漏方式。

以下將常見漏水問題分為 3 大主要區域：「天花板＆屋頂」、「浴室」、「牆角＆地面」，並提供你簡要的判斷方式，以及修繕方法的建議。

（一）天花板漏水＆屋頂漏水

屋頂／頂樓漏水

這類漏水大多是因頂樓防水層老化、龜裂導致積水滲入結構所致。

• 修繕建議：需要清除屋頂老舊防水層，重新施作新的耐久性防水層，以徹底杜絕水分的滲漏途徑。

非頂樓的天花板漏水

若不住在頂樓，水多半來自樓上住戶的地坪防水失效，或有內藏給水管線老舊、破損、接頭鬆脫而導致滲水問題。

• 修繕建議：要處理天花板漏水，得透過試水測試或抓漏儀器判斷。若為內管漏水，則請抓漏公司針對水管進行修補；若為樓上地坪防水失效，通常要協調樓上敲除地磚重新施作防水層。

（二）浴室漏水

浴室漏水是居家最常見的滲水問題，通常出於水氣長期累積對房屋結構造成的傷害。

浴室地坪漏水

可能為浴室防水層失效，洗澡水因而滲透到樓下住戶。

• 修繕建議：處理浴室漏水的最佳方法是敲除地坪重做防水層。若環境限制較多，可考慮免敲除的滲透結晶型防水塗料，或用高壓灌注先暫時止漏。

排水管漏水

如果滲水是在使用水槽、馬桶等排水設備時出現，代表可能是排水管的問題。

• 修繕建議：確認是排水管漏水後，通常需要局部敲開地坪或牆面以更換破損的管線，或修補管件接縫處。

（三）牆角、牆壁＆地面漏水

外牆／牆壁、牆面漏水

水來自外牆裂縫或磁磚縫隙滲入，通常在下雨、颱風後水痕明顯。

• 修繕建議：處理牆壁、牆面漏水時，應優先在室外填補外牆裂縫，或全面塗刷防水漆（如透明防水膠），阻擋水源進入。

內藏給水管漏水

若是內埋的給水管漏水，非雨天也會持續滲水，且可能伴隨水表異常轉動、水費無故增加。

• 修繕建議：這是最複雜的漏水狀況之一，需要精準抓漏後，局部鑿開牆面以更換或修補破損的給水管。

地面／牆角漏水

水會從地面與牆壁的交界處滲出，可能與地下室或地底管線有關。

• 修繕建議：處理牆壁、牆角漏水，需要專業儀器來判斷是管線還是結構的問題。若是管線問題，需要在定位漏水源後開鑿維修；若是結構性滲水，可考慮灌注彈性 PU 或滲透結晶材。

二、室外漏水必須及時防範！2 大漏水情況＆處理方法

若室內牆面出現水漬或壁癌，排除內管問題後，便可確認屬於室外漏水。這類型的漏水，水路往往複雜難測，若僅從室內進行修補（例如補土、油漆），效果大多不彰。因此，處理室外漏水必須治本於外，徹底阻斷水源。

由於外牆與結構問題多涉專業檢測及高空作業，為確保安全與修繕品質，有必要聘請專業的抓漏或防水公司處理。以下將說明 2 大常見的室外漏水狀況、成因，以及處理、修繕上的建議。

（一）門窗＆窗框漏水

為什麼門窗明明關緊了，一遇到大雨還是會滲水進來？若大雨過後，水滴會從窗邊滲入，或窗框周圍的牆面出現壁癌，就是典型的門窗或窗框漏水。

造成窗框漏水主要有 2 種情況：

1. 窗框與外牆間的填縫材料（如矽利康）老化、收縮或劣化，導致水從縫隙滲入。

2. 窗框本身的排水設計不良或阻塞，無法順利排出雨水。

無論如何，窗框漏水絕對不是把窗戶矽利康補厚一點就可以解決的。

• 修繕建議：窗框漏水在專業處理上，會先清除舊有填縫材，重新填注高彈性、高黏著性的防水材。同時，必須檢查並確保窗框底部的洩水孔暢通，防止積水反滲。

（二）外牆漏水

若漏水出現在大片牆面的中央、頂樓邊緣或陽台欄杆底部，且滲水區域廣泛，則屬於外牆漏水的範疇。

外牆漏水主要來自外牆結構體產生細微裂縫、磁磚縫隙劣化脫落、或外牆防水層因日曬雨淋而失效。水分透過這些微小的孔隙滲入結構體，造成室內潮濕，還讓壁癌範圍越來越大。

• 修繕建議：處理外牆漏水的常見方法包括透過高壓灌注修補劑來填補所有肉眼可見的裂縫，或大規模塗刷外牆防水漆。若磁磚問題嚴重，甚至需要打除舊有磁磚，並重新施作防水。

👉 這邊總結處理室外漏水的 2 大重點：

1. 施作的外部材料必須強調抗 UV、耐候性（材料抗老程度）、高彈性，以抵抗溫差變化與長時間日晒雨淋的考驗。

2. 處理窗框漏水時，必須連帶檢查周圍的外牆是否有裂縫，因為水路可能沿著裂縫導引，在漏水源的定位上會更為複雜。

三、房屋漏水處理說明書：3 大漏水處理抓漏方法解析

若家中發生漏水問題，首要挑戰往往是如何準確找到漏水源頭，從而進行有效的房屋漏水處理。

如果僅僅止水，卻沒有找出原因，那只是讓水流換條路走，無法徹底解決問題。只有精準找到漏水源頭，後續的修復工作，如高壓灌注、抓漏打針，或複雜的管線維修等，才能發揮治本的效果。

以下來介紹「科學儀器定位法」、 「壓力與顏色測試法」、「經驗判斷隔離法」這 3 大類抓漏方法，讓你更了解抓漏這門技術。

（一）科學儀器定位法

不確定漏水來源時，專業科技抓漏會使用儀器進行非破壞性檢測，以精確鎖定漏水的主要範圍與源頭。以下介紹幾種常見儀器的技術應用：

紅外線熱像儀抓漏

熱像儀透過捕捉物體表面的溫度差異，找出水分蒸發或滲透造成的低溫區域，間接判斷漏水範圍。適用於大範圍、不明顯的牆面滲水。

水分儀抓漏

水分儀可以透過接觸或非接觸的方式探測牆體內部的含水率。師傅會利用它標記最高濕度點，追蹤水分從何處匯集。

聽漏儀器抓漏

如水管聽診器這類的聽漏儀器，能放大水管漏水時產生的細微聲波。當懷疑是內埋的給水管漏水時，聽漏儀即能輔助定位破裂點。

（二）壓力與顏色測試法

這類方法會針對特定區域或管線進行驗證測試，以確認該處是否為漏水源頭。

給水管專用水壓測試法

對給水管路進行加壓，若壓力在一段時間內下降，則確認為給水管破裂。能直接判斷是否需要進行管線維修抓漏。

地坪排水專用色水測試／積水測試法

針對衛浴、陽台等區域的地坪進行長時間積水，或將無毒色水倒入排水管／地漏中。若樓下滲水處出現相同顏色的水，則確認為該區域的地坪防水失效，或有排水管破裂。

（三）經驗判斷與隔離法

若儀器及測試結果不明確，經驗豐富的師傅便會透過經驗與排除法縮小範圍。

目視與經驗判斷

師傅透過觀察水漬、壁癌的形狀、位置與擴散方向，結合建築結構，初步判斷水路可能走向。

剔除（隔離）水路觀察法

暫時停止使用或隔離特定水路（如關閉某水龍頭或馬桶）以觀察滲水狀況是否改善，幫助確認問題是否來自該水路。

總體而言，處理房屋漏水是多種方法交互運用的結果。當專業抓漏透過上述方法準確找到漏水點後，才能進入真正的修復環節，止漏也才能一次到位。

👉 延伸閱讀：科技抓漏保護你的家！從抓漏費用＆糾紛處理告訴你為何要選擇科技

四、樓上漏水真為難！如何釐清責任歸屬、誰要負責出錢？

現在居住環境密集，當你家的漏水來自樓上、隔壁住戶，漏水維修及費用支付的責任歸屬到底該怎麼判定？

要處理這類爭議，必須先判斷漏水源頭是屬於「專有部分」還是「共用部分」，責任歸屬、費用承擔便會根據漏水源來判定。而一份客觀的檢測報告，便是釐清責任的有力證據。

以下來介紹個別空間、公共區域、共用牆壁這 3 種鄰居漏水的情形，並說明各自的責任歸屬及費用負擔。

（一）個別空間漏水

漏水源頭明確位於樓上住戶私人使用的空間內，屬於專有部分責任。最常見的是樓上浴室地板的防水層失效，或是樓上私自裝設的給水或排水支管破裂，這類情形通常歸責於樓上住戶的使用或維護管理不當。

• 費用承擔：由樓上屋主（所有權人）負擔所有修繕及賠償費用。

• 重要前提：樓下受害戶必須透過專業鑑定，舉證漏水點確實來自樓上專有部分，且樓上未盡到維護管理責任。

（二）公共區域漏水

漏水源頭屬於全體住戶共同擁有的範圍，屬於共用部分責任。包括大樓的公共垂直主幹管破裂、頂樓的公共防水層失效，或是結構性的共用牆壁漏水，這些都屬於大廈共用設施的損壞。

• 費用承擔：有管委會的話，由管理委員會以公共基金支付；若無管委會，則由全體區分所有權人或相關鄰近住戶共同分攤費用。

（三）共用牆壁漏水

雖然牆壁是共用部分，但當漏水問題僅影響到相鄰的兩戶之間時，責任釐清會更聚焦於兩戶之間的使用狀況或結構性問題。

• 費用承擔：在無明確單一責任方的情況下，依據《公寓大廈管理條例》相關規定，一般情況下由該相鄰的兩戶共同分攤修繕費用。

👉 以下為初步判斷漏水責任歸屬的整理表格：

漏水性質	狀況分析	費用承擔者
個別空間漏水	為專有部分。例如：樓上住戶浴室的地板防水層失效、樓上私設的冷熱水管破裂。	樓上屋主（所有權人）。樓下住戶需要舉證漏水點在樓上專有部分，且樓上未盡維護管理責任。
公共區域漏水	為共用部分。例如：頂樓的公共防水層、大樓垂直的公共糞管或給水主幹管、共用牆壁。	全體住戶（區分所有權人）。由管理委員會或管委會的共同基金支付修繕費用。若無管委會，則由所有相關住戶共同分攤。
共用牆壁漏水	共用牆體因結構或外牆滲水導致。	原則上視為公共區域。若僅影響相鄰兩戶，則由該兩戶共同分攤。

總而言之，無論面對哪種樓上漏水情境，屋主都應蒐集證據，並請專業抓漏公司開立具公信力的報告，才能有效保障自身的權益，釐清最終的修繕責任及費用承擔。

五、樓上漏水責任怎麼協商？3 步驟法律程序處理公寓漏水糾紛

當漏水牽涉到樓上住戶、其他住戶時，最讓屋主困擾的往往是：樓上不承認、不配合，甚至拒絕修繕。若善意溝通無效，屋主必須依循法律程序，才能順利啟動處理漏水的流程。在協商及法律流程中，漏水證據與鑑定報告是確立責任歸屬的關鍵，屋主需要特別留心。

以下提供漏水責任協商的 3 步驟法律流程，也會說明每個步驟中需要注意的事項，若有相關問題，仍建議諮詢專業律師。

步驟一：漏水處蒐證與初步溝通

1. 確認漏水來源與蒐證：屋主先以拍照、錄影記錄漏水狀況、範圍，以及家中財產的損害情況，並判斷漏水是來自天花板、牆角，還是公共管道漏水。若無法自行判斷，也可尋求抓漏服務。

2. 善意協商通知：禮貌告知樓上住戶漏水情況，要求對方配合檢測漏水源頭，並約定進入勘查的時間，可同步通知管委會釐清責任歸屬。

步驟二：修繕協商與正式法律通知

當口頭溝通或協商破裂時，必須準備進入法律程序，為日後訴訟準備。

• 委請專業技師初步勘查：請專業抓漏公司進行初步儀器檢測，判斷漏水點是否在樓上專有部分，或者屬於公共管線，並將檢測結果以書面報告存證。這份報告雖然不能直接作為法院判決依據，但可作為提出訴訟的證據。

• 發出正式書面通知：如果對方不願配合，請發出存證信函或律師函以留下正式紀錄，證明已告知對方漏水並要求修繕，為日後訴訟的關鍵證據。

步驟三：進入強制鑑定與訴訟

若對方仍拒絕配合，或雙方對責任歸屬產生爭議，屋主就必須啟動法律程序。

• 申請調解或訴訟：應向鄉鎮市區公所調解委員會聲請調解，或直接向法院提起訴訟，要求修繕。

• 聲請法院鑑定：向法院提出訴訟時，同時聲請法院委託公正的第三方單位（如：建築師公會、土木技師公會）進行專業鑑定。此為最核心的漏水鑑定報告，法院將依此判決漏水修繕的責任歸屬。

• 執行強制進入權與請求損害賠償：如果樓上住戶拒絕讓鑑定人員進入勘查，法院可依據判決或裁定，強制使其進入。屋主在訴訟中，除了要求修繕，也可同時請求因漏水造成的財產損失賠償。

六、漏水怎麼自我檢測？抓漏公司怎麼選？FAQ 分享

家裡漏水時，屋主除了急著找修理方法外，也會關心如何自行初步抓漏、挑選抓漏公司、控制抓漏預算等。

從基礎的如何自己找漏水點，乃至專業廠商的選擇，以下整理了與漏水相關的 4 大常見問題，提供屋主簡要清晰的解答。

Q1：處理樓上漏水會有哪些花費？

面對與樓上或其他住戶的漏水糾紛時，處理費用主要包含以下 2 部分：

• 鑑定費用：法律院委託專業第三方的鑑定費用，會先由聲請人（通常是受害的樓下住戶）墊付，這筆支出最終將由鑑定報告判定的責任方負擔。

• 修繕與賠償：一旦釐清責任歸屬，責任方必須全額支付修繕費用。樓下住戶可以憑收據或估價單，向責任方求償因漏水造成的財物損害。

Q2：怎麼自己做漏水檢測、找漏水點？

在委託抓漏公司前，屋主可以據以下 3 個方式，先進行初步的漏水檢測，以縮小漏水源的懷疑範圍：

1. 水表測試：關閉家中所有水龍頭後，觀察水表是否持續轉動。若有，很可能是內藏給水管漏水。

2. 積水／色水測試：針對浴室地坪進行積水測試，或倒入色水，以判斷是否為浴室防水層或排水管漏水。

3. 時間點判斷：觀察漏水情況是否僅在下雨或颱風後發生，據此判斷是否為外牆或窗框滲水。

Q3：影響抓漏費用的因素有哪些？

抓漏費用的範圍頗廣，主要受到以下 3 個因素的影響：

1. 抓漏難易度＆儀器檢測費用：越難定位的漏水點，需要的儀器越多，檢測成本也就越高。

2. 修繕工法＆施作費用：不同修繕工法的價格不同，選擇破壞性修繕（如重做防水層）通常比非破壞性修繕（如打針灌注）更貴。

3. 維修材質品質＆廠商保固：施工廠商提供的防水材料品質與服務的保固年限，也都會反映在最終價格上。

Q4：怎麼挑選抓漏公司？

由於科技抓漏會運用科學儀器以精準找出漏水點，在挑選時不建議完全以價格為導向，抓漏公司的服務與技術專業性，更是考量關鍵。

• 專業技術與儀器設備：確認公司方是否有熱像儀、管路內視鏡、聽漏儀等專業儀器，以及技術人員是否有專業證照。

• 服務流程透明度：確認公司是否會提供明確的報價單及漏水分析的檢測報告。

• 售後保固服務：詢問是否有明確的保固條款，確認保固年限及保固範圍等。

七、科學、透明、高效：房屋抓漏推薦「耐仕止漏家」

如果你飽受房屋漏水、二次抓漏的困擾，正在尋找一家符合專業、高效、透明、保障這 4 大標準的科技抓漏公司，我們推薦「耐仕止漏家」。

耐仕止漏家擁有以下 5 大優勢，不僅解決漏水問題，也能守護居家用水環境：

• 服務涵蓋廣：諸如宜蘭、台北、新北、桃園、新竹、苗栗、台中、彰化、雲林、嘉義、台南、高雄、屏東等主要縣市，耐仕都能提供專業的到府服務。

• 科技抓漏根治源頭：耐仕運用精密儀器檢測，針對漏水源頭提供處理方案，確保準確施工與長效止漏，告別盲敲盲打、根治漏水源頭。

• 低破壞性工法：耐仕採用如 RC 管外補漏劑等免敲打工法，大幅降低修繕時對房屋結構和裝潢的破壞，省下復原的時間與開支。

• 全方位水質服務：除了抓漏，耐仕更提供冷熱水管清洗、防鏽阻垢濾罐加裝、水塔清洗、退伍軍人菌防治等專業水質服務，全方位提升居家用水品質與安全。

• 線上諮詢與售後保固：耐仕提供線上諮詢與透明報價，並提供施工後 1 年書面保固，讓屋主清楚掌握預算，售後有保障。

參考資料：

• 公寓大廈管理條例